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西北片区棚户改造工程征收红线图
因西北片区棚户区改造工程的需要，市政府拟对该工程红线范围内的房屋和附属物实施征收（拆迁）。为了维护征收（拆迁）当事人的合法权益，保证房屋征收（拆迁）工作的顺利进行，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《高邮市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等法规文件规定，制定如下补偿方案：
征收 (拆迁)项目基本情况
1、项目名称：西北片区棚户区改造工程。
2、征收（拆迁）目的：西北片区棚户区改造。
3、征收（拆迁）范围：西北片区（详见西北片区棚户区改造工程征收红线图）。
房屋补偿标准
房屋补偿内容▼
房屋征收（拆迁）部门组织相关单位和房地产价格评估机构对西北片区征收（拆迁）范围内的国有土地上房屋进行前期调查及采样评估,其补偿内容为:
（1）住宅房屋:被征收（拆迁）房屋市场评估价值、装饰装修与附属物补偿、搬迁补助费、临时安置补助费、水电等其他补助费。
（2）生产(办公、仓储)用房：被征收（拆迁）房屋重置价值、土地补偿价值、装饰装修及附属物补偿、搬迁补助费、停产停业补助、水电等其他补助费。
被征收（拆迁）房屋价值确定▼
被征收（拆迁）房屋的价值的补偿，由房地产价格评估机构以征收决定公告（协议拆迁通知）之日的时点评估确定房屋的基准价格。生产(办公、仓储)用房按其房屋结构确定重置价格，土地补偿价格按照国土部门的规定，由房地产价格评估机构评定。房屋的性质、用途以房产和土地证载为准。
房屋征收（拆迁）实施时间▼
该工程房屋征收（拆迁）实施时间为房屋征收决定（协议拆迁通知）规定的时间(大致时间在7月份启动)，签约搬迁期限为一个月。
房屋征收（拆迁）补偿安置
（一）房屋征收（拆迁）补偿安置方式
该工程住宅房屋征收（拆迁）补偿安置实行货币补偿和产权调换两种方式，被征收（拆迁）人可自行选择补偿安置方式。该工程征收（拆迁）范围内的非居住用房一律实行货币补偿。其中：
1、住宅房屋证载面积小于32㎡以下的，且在本市范围内另有其它住房的，原则上实行货币补偿安置。
2、被征收（拆迁）人因房屋面积小、补偿费用低，无能力购买拆迁安置房的，如符合住房保障条件，可优先提供保障性住房。
3、主房未列入征收（拆迁）范围，征收（拆迁）其附属用房的，按被征收（拆迁）人提供的合法有效证件给予相应补偿，实行货币安置；未能提供合法有效证件的，原则上按违法建筑处理。
4、征收（拆迁）房管部门直管公房，按《高邮市直管公房征收补偿安置规定》执行。
（二）货币补偿安置办法
1、住宅房屋货币补偿：（被征收（拆迁）房屋市场评估价格×合法建筑面积）+奖励（被征收（拆迁）房屋市场评估价格×合法建筑面积×10%）+装饰装修及附属物补偿+搬迁补助费+临时安置补助费+水电等其他补助费。
2、生产（办公、仓储）用房货币补偿金额为：（被征收（拆迁）房屋重置价格×合法建筑面积）+土地补偿价值+装饰装修及附属物补偿+搬迁补助费+停产停业补助+水电等其他补助费。
（三）住宅产权调换补偿安置办法
1、住宅产权调换补偿：被征收（拆迁）房屋市场评估价值+装饰装修及附属物补偿+搬迁补助费+临时安置补助费+水电等其他补助费。房屋产权调换按被征收（拆迁）人房屋合法面积向上靠档不超过10㎡，选择购买相应套型的安置房，并按被征收（拆迁）房屋补偿总额与用于产权调换的安置房房款总额结算差价。
安置房选择后，剩余安置面积小于*小安置户型面积一半的(32㎡以下的)原则上不再提供安置房安置。选择的安置房屋面积小于被征收（拆迁）房屋合法面积的，放弃安置的部分按货币补偿标准执行（不含靠户型10 ㎡），给予6个月临时安置补助费，其余部分按产权调换的相关规定计算临时安置补助费。
2、安置房地点：该工程实行产权调换安置地点拟定为学士园（现房）、福人居（现房）、邮驿花苑（现房）、丰泽鸿源（期房）及其它由政府建设的安置房。
3、安置房户型：待定。
4、安置房价格：待定。该地块被征收（拆迁）人享受10㎡靠户型价格与合法安置面积价格相同，10㎡以外的面积价格待定。
5、安置房层次差：安置房分小高层住宅楼、高层住宅楼和多层住宅楼，所有安置房除学士园、邮驿花苑外均无楼层差价。
6、自行车库(车位)价格：安置房有自行车车库的价格1100元/㎡，车库建筑面积以房产测绘部门确认的面积为准，安置楼盘为高层、小高层无自行车车库的，免费提供自行车停车位和充电桩。
7、安置房设施费用规定：安置房水表、电表安装到位。钢质进户门、可视对讲设施、维修基金、太阳能热水器、管道天然气、有线电视、宽带网、物业管理费、装修垃圾清运费、装修保证金、公共水电费等相关费用由被征收（拆迁）人自行承担。
8、安置房相关标准：房屋质量标准以开发单位出具的由相关职能部门提供的质量验收合格报告为依据，房屋的实际建筑面积以房产测绘部门确认的面积为准。
9、过渡期限和过渡期补偿：本地块采取现房和期房安置，安置房为现房的过渡期限自被征收（拆迁）人腾空交付房屋之日起按6个月计算临时安置补助费。安置房为期房的过渡期自被征收（拆迁）人腾空交付房屋之日起按实计算临时安置补助费，超过期限的按我市文件规定执行，货币安置过渡期按6个月计算临时安置补助费。
10、安置房选房流程及办法：
（1）被征收（拆迁）人携房屋征收（拆迁）补偿安置协议、被征收（拆迁）房屋产权证、土地使用权证等相关证件及水电结算凭证等办理交房手续，经验收合格后根据交房时间的先后顺序确定选择安置房的顺序号。
（2）被征收（拆迁）人须按下列办法选取安置房：
①安置房为一套的按选房顺序号在提供的安置房源中任选。
②安置房为两套及两套以上的按选房顺序号必须选择一套多层的顶层或小高层四层以下（含四层）或高层六层以下（含六层），剩余的套数任选。
（3）其它规定：
①如有同时签约交房且选取了同一楼幢室号的，可由被征收（拆迁）人自行协商解决或抓阄确定；
②征收（拆迁）服务机构根据交房顺序通知被征收（拆迁）人安置结算，办理相关手续。被征收（拆迁）人未在规定时间内进行选房的，其顺序号作自动放弃处理。
征收（拆迁）补助费用
（一）搬家补助费、临时安置补助费标准
1、搬家补助费：
住 宅： 8 元/㎡×合法建筑面积（按往返2次计算）
非住宅：商业用房14元/㎡×合法建筑面积
生产用房20 元/㎡×合法建筑面积（有重型机械的*多可增加100%）
办公、仓储及其它用房12 元/㎡×合法建筑面积（仓储有货物存储的较高可增加50%）
2、临时安置补助费：
(1)实行货币补偿的：住宅 8 元/㎡×6个月×合法建筑面积
(2)实行产权调换的：住宅 8 元/㎡×过渡期（期房按实计算，现房按6个月计算）×合法建筑面积。
（二）非住宅房屋停产停业补助费
1、商业用房：房屋合法建筑面积×100元/㎡
2、生产用房：房屋合法建筑面积×80元/㎡
3、办公、仓储及其他用房：房屋合法建筑面积×60元/㎡，
征收（拆迁）前已停产停业的不予补助。
（三）水电等设施补助费用标准：
1、拆移电话补助费308 元/部；
2、有线电视移装费400元/户；
3、宽带网络移装费208 元/户；
4、拆除空调补助费200 元/台；
5、拆除太阳能热水器补助费 600 元/台；
6、燃气、电热水器补助费：50元/套；
7、拆除管道煤气补助费2800 元/户；
8、电补550 元/户(住宅安装三相电按2000元/户)；
9、水补：楼房 500 元/户，平房 300 元/户。
房屋(土地) 用途、面积的确认及计户规则
（一）房屋（土地）性质、用途、面积的确认
1、被征收（拆迁）房屋的的性质、用途和面积以房屋所有权证或者建房批准文件载明的性质、用途和面积为准。土地的用途、类型和面积以土地使用权证或者其他合法批准文件载明的用途、类型和面积为准。
2、房屋征收（拆迁）调查中，对未经登记的建筑，由市房管局会同市城建（规划）、国土、城管、交通、水利、财政、政府法制、监察等部门和征收（拆迁）项目实施主体作出认定。对认定为合法建筑的给予补偿安置，未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
3、被征收（拆迁）房屋按下列规定认定补偿安置面积：
（1）持有房屋所有权证或建房批准文件的，批准建设面积与实际建筑面积一致的，以房屋所有权证或建房批准文件载明的面积作为补偿安置面积。
（2）房屋所有权证或建房批准文件载明的主房合法建筑面积小于230 ㎡，但一次性成形的主房实际丈量面积大于或等于230 ㎡（不含后期在主房上擅自搭建的违法建筑）的，按230 ㎡确认为可补偿安置面积，超过230 ㎡的部分，按照房屋重置价格结合成新给予补偿。
（3）在农村集体土地上（符合享受一户一宅政策），确因历史原因造成被拆迁房屋无房屋所有权证或无建房批准文件，其一次性成形的主房实际丈量面积小于230 ㎡（不含后期在主房上擅自搭建的违法建筑）的，以实际丈量面积确认为可补偿安置面积；一次性成形的主房实际丈量面积大于或等于230㎡（不含后期在主房上擅自搭建的违法建筑）的，按230㎡确认为可补偿安置面积，超过230 ㎡的部分，按照房屋重置价格结合成新给予货币补偿。
（4）无建房批准文件或未记入房屋所有权证的一楼以下的车库层（技术层、地下层）、二楼以上的阁楼层、第三层及其以上房屋，一律不计入补偿安置面积，可按重置价格结合成新给予补偿。
4、在农村集体土地上享受一户一宅的被拆迁人确因生活生产需要，在宅基地使用范围内形成的且长期实际使用的附属用房，有房屋所有权证或建房批准文件的按实确认为可补偿安置面积，按非成套房屋价格给予补偿；无房屋所有权证或建房批准文件的较高按25 ㎡/户确认为可补偿安置面积，超过25 ㎡/户以外的附属用房一律不予补偿，但附属用房小于25 ㎡/户的按实确认可补偿安置面积，经确认的可补偿安置的附属用房按非成套房屋价格给予补偿。
5、征收国有土地上独门院落的房屋，其主房以外且在土地使用范围的附属用房，按持有的房屋所有权证或建房批准文件载明的面积确认为补偿安置面积，按非成套房屋评估；被征收附属用房无房屋所有权证或合法建房手续，但系被征收人确因生活需要在土地使用范围内且长期实际使用的附属用房，小于10㎡的按实确认为补偿安置面积，大于或等于10㎡的按10㎡确认为补偿安置面积，按非成套房屋评估，超过10㎡/户以外的附属用房一律不予补偿。
6、房屋征收（拆迁）范围确定后，不得在房屋征收（拆迁）范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、土地性质以及突击装修等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿安置。
（二）房屋征收计户规则
1、凡在房屋征收（拆迁）范围内的被征收（拆迁）人有多处房屋且为同一产权人的，合并为一户计算。拆迁期间被征收（拆迁）人不得分户。有子女的老年人，必须随其中一个子女合并为一户计算。夫妻离异而房产未分割的，按一户补偿安置，拆迁补偿后由其自行分割。
2、被征收（拆迁）人购买他人房屋，未办理过户登记手续的，必须出示原房屋所有权人的相关产权手续以及相关资料，如买卖契约、收款凭证等，经住所所在地社区居委会（村委会）确认后方可进行补偿安置。
房屋征收（拆迁）奖励措施
凡该工程范围内的被征收（拆迁）人按签约交房三个时间节点分别给予120元/㎡、80元/㎡、40元/㎡相应的奖励，逾期不享受任何奖励，具体奖励的办法在正式补偿方案中明确。
房屋征收（拆迁）优惠政策
被征收（拆迁）人选择产权调换或货币补偿安置后在城区购买商品房(含二手房)，凭房屋征收（拆迁）补偿安置协议、购房凭证，免征与房屋征收（拆迁）补偿款相等金额所缴纳的契税，由被征收（拆迁）人到市房屋征收管理办公室(市蝶园路52号，原法院办公楼二楼，联系电话：84633834)开具证明后，到市行政审批大厅地税局窗口办理契税减免手续。
订立征收（拆迁）补偿协议
房屋征收（拆迁）部门与被征收（拆迁）人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时过渡费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，双方订立房屋征收（拆迁）补偿协议。
房屋征收（拆迁）补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
其他事项
房屋征收（拆迁）部门与被征收（拆迁）人在征收（拆迁）补偿方案确定的期限内达不成补偿协议，或者被征收（拆迁）房屋所有权人不明确的，由房屋征收（拆迁）部门报请市政府按照征收（拆迁）补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收（拆迁）范围内予以公告。被征收（拆迁）人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
被征收（拆迁）人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。
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